不動産とバーティポート · 読了約5分

バーティポートは建物にどんな価値をもたらすのか

開発事業者は屋上の権利取得や主要目的地での整備を進めていますが、独立に実証された資産価値の上乗せはまだありません。

VERTISTATION.TOKYO 編集部

出典確認日 2026-10-17

記事を共有

屋上収入のモデルはある。評価額の上乗せの証拠はない

屋上を収益化する発想自体は新しくありません。2018年、Skyportsはオフィスビル、立体駐車場、鉄道駅を含むロンドンの屋上15か所の権利を確保し、インフラの設計・許認可・建設費用を負担した上で家主に賃料を支払うと述べました。近年のオーナー向け提案には、離着陸回数や売上に連動した賃料、開発・運営費用を開発側が負担する枠組みが含まれます。

まだ誰も示していないのが、資産価値の上乗せの証拠です。バーティポートが資産価値、オフィス賃料、入居維持にどのような影響を与えるかを示した公表済みの評価研究、取引事例、対照比較はありません。数字の取り違えにも注意が必要です。JLLが報告した約4%の上乗せは、契約済みの屋上太陽光リースに関するもので、航空施設とは別の資産です。

日本の開発事業者は研究だけでなく整備を進めている

三井不動産は2025年6月、バーティポートの開発・運営事業の開始を発表しました。当初は東京・築地地区の開発プロジェクトと伊勢志摩に焦点を当て、トヨタ、朝日航洋、ANAホールディングスと連携し、屋上にとどまらずオフィス、小売、ホテル、駐車場までを対象資産としています。2025年5月には三菱地所デザインが御殿場プレミアム・アウトレットのバーティポートの完成を報告しました。インフラは整備されましたが、定期商用運航ではありません。

運営の検証も行われています。2026年2月、三菱地所、兼松、SkyDriveは東京ビッグサイトでバーティポート自動化システムを用いた5日間のeVTOL実証を実施し、顔認証チェックインや保安検査の公開実証を含め、主催者の発表では1,500人以上が観覧しました。実証は運航上の問いに答えるものであり、収益モデルや評価額への影響を確立するものではありません。

先行例：コンセッション、転用、目的地ネットワーク

海外の所有構造は示唆的です。ニューヨーク市経済開発公社は2025年4月、市有のダウンタウン・マンハッタン・ヘリポートの運営管理を、SkyportsとGroupe ADPの合弁であるDowntown Skyportへ移管しました。民間の屋上取得ではなく、公有資産のコンセッションです。Skyportsは2021年にロンドン・ヘリポートを取得し、現在はVertical Aerospaceとともに2028年頃の商用eVTOL運航を目標としています。これは目標であって確定した時刻表ではありません。

ドバイの計画中の4拠点ネットワークは、2026年4月に技術的に完成したと報告される空港バーティポートを、ドバイマリーナ、ドバイモール、パーム・ジュメイラと結びつけ、航空を小売・住宅・リゾートの目的地とつなげています。接続性という論点はこれらの計画に見て取れます。隣接資産の価値上昇を実測した証拠は、まだありません。

立地よりも実現可能性

2026年10月の専門家の解説は制約を具体化しています。既市街地の候補地は、進入・離陸経路、障害物、緊急時対応、都市計画、消防、環境の要件を満たす必要があり、大容量の系統接続が飛行場レイアウトと同じくらい実現可能性を左右し得ます。運航上のリスクを緩和できないなら、住所がどんなに魅力的でも開発すべきではありません。

不動産業界はこの現実を前提に動き始めています。2025年10月、Cushman & Wakefieldは米国でのバーティポート展開の優先不動産アドバイザーに就任し、既存駐車場屋上の約1エーカー区画やより大きな平地区画の長期賃貸借の取得を担いました。他の屋上利用とバーティポートを比較検討するオーナーにとって、防御可能な最初の一歩は他の航空利用と同じく、資本支出・運航・許認可リスクに耐える収益シナリオを含む独立した実現可能性調査です。